La salute passa per le strutture commerciali: il fenomeno del Medtail

I servizi sanitari (med) gestiti in chiave retail (tail) generano opportunità rendono i landlord più attrattivi per cittadini e nuovi visitatori dei centri commerciali

I recenti cambiamenti nel retail e nel real estate, spinti anche dalla permacrisi, sono stati incessanti: esigenze, priorità e modi di acquistare dei consumatori sono cambiati drasticamente e retailer e proprietà si sono dovuti adattare.
Gli ultimi anni hanno visto la crescita del food&beverage, ma anche l’aumento della domanda di servizi di salute e benessere. Come risultato, si è assistito al fenomeno del Medtail, dove le cure mediche sono offerte in ambienti retail. Per analizzare al meglio il fenomeno del Medtail già molto diffuso negli Usa, abbiamo avviato come Reno una survey che ha visto coinvolti retailer, landlord nazionali e partner internazionali del network Tirca per avere un overview di come tutti gli attori si stiano adeguando in contesto nazionale e internazionale sul tema centrale della salute del cittadino, cura e prevenzione, nei nuovi canali commerciali retail. In Italia sono già molti gli operatori medici – centri dentali, poliambulatori, centri audiometrici, cliniche veterinarie, sanitari (negozi che vendono ausili medici) -ad aver compreso l’importanza di sviluppare nelle properties commerciali. Tra i pionieri le prime cliniche dentali dalle insegne di Vitaldent, DentalPro, Caredent e oggi Cliniche Primo; Finiper Canova Group inserisce già nel 2010 la prima clinica medica Centro Diagnostico Italiano al centro commerciale Piazza Portello di Milano; Scci nel 2011 avvia lo sviluppo delle cliniche dentali nei suoi centri; nel 2013 il Progetto Smart Clinic del Gruppo San Donato fa ingresso nel Centro commerciale Le Due Torri di Stezzano di Altarea Italia, insieme ad altri progetti.

OPPORTUNITÀ PER IL REAL ESTATE
Il real estate percepisce l’importanza di trasformare i propri centri in strutture polivalenti con un’offerta di servizi più completi e specializzati, un merchandising mix profondo e differenziato per dare una risposta alla richiesta dei propri consumatori. Secondo Sonae Sierra: “A evolvere è soprattutto la percezione di questi servizi, trovare un centro medico, una clinica chirurgico estetica e una dentistica sta diventando imprescindibile per l’offerta merceologica da proporre ai nostri clienti”. Così Savills dichiara: “Vi è la necessità di aumentare l’offerta sia per rendere più concorrenziali i prezzi sia per dare alla clientela dei servizi più facilmente raggiungibili in orari più flessibili”.
In questo modo i landlords diventano più attrattivi per i cittadini arrivando a nuovi consumatori che altrimenti non frequenterebbero il centro commerciale con un incremento della permanenza media degli stessi all’interno dei malls. Una vera e propria evoluzione delle strutture e del modo di intendere l’assistenza sanitaria.
Lato retail, i tenants Medtail vogliono incentivare e avvicinare i cittadini alla cultura della salute offrendo servizi sanitari di alta qualità e completi per la cura e il benessere della persona, riconoscendo ai centri commerciali la capacità di garantire orari di apertura più estesi, tempi di attesa ridotti, ampi parcheggi, possibilità di coniugare shopping e salute, così come affermano Smart Clinic del Gruppo San Donato e Humanitas Medical Care. Primo Group evidenzia come “la crescente necessità di sanità privata offra una mano a quella pubblica e consenta cure più veloci ai pazienti”.

I SERVIZI DEL MEDTAIL
Nell’ampia offerta delle formule Medtail, cosa porta le proprietà a preferire una formula rispetto ad un’altra? Tutti concordano sulla scelta di players di respiro nazionale, Svicom e Altarea Italia aggiungono “La notorietà del format e la serietà del partner”, imprescindibili sono anche “lo studio della catchment area del centro e della clientela tipo” come riscontrato da Sonae Sierra, e “la propensione del tenant ad investire” per Finiper. Su quali siano i canali migliori per lo sviluppo del Medtail, tutti gli attori sono concordi sulla scelta dei contesti urbani e dei centri commerciali con un focus sulle strutture di importanza locale senza dimenticarsi dei centri di fascia premium. E su una visione futura Santagostino vede il canale dell’in-town come uno sbocco preferenziale per le formule. Un pensiero differente va rivolto al travel retail e al factory outlet dove le properties intervistate ritengono che “la clientela provenga da bacini troppo ampi” e quindi poco incline allo spostamento.
Per Svicom si tratta di una clientela “meno fedele e meno avvezza all’utilizzo di certi servizi che preferisce utilizzarli nel proprio territorio di provenienza”; per Altarea “le esperienze travel non sono state positive. Vedo anche difficile la loro presenza nei factory outlet dove i clienti vanno occasionalmente e anche da distanze notevoli”; Savills escluderebbe “i factory outlet per la distanza e il travel retail in quanto la permanenza al suo interno è estemporanea, i centri città per la mancanza di parcheggio e per la presenza di tali servizi più istituzionali”. La visione retail è però differente: l’esperienza di Dental-Pro in Porta Garibaldi e di BluDental e Cerba HealthCare a Valmontone, ad esempio, dimostrano come anche in questi canali sia importante creare una maggiore connessione con le zone di appartenenza introducendo servizi quotidiani essenziali.
Viste le risposte positive della clientela al Medtail sarebbe interessante individuare lo spazio per vere e proprie health court? Non è un progetto di facile realizzazione, tutte le proprietà della survey tuttavia si esprimono positivamente: per Scci un forte potenziale potrebbe esserci “…in strutture presenti in territori densamente popolati”, Altarea indica l’indispensabilità di “…centri odontoiatrici e poliambulatori”, Savills sottolinea che “il cliente potrebbe trovare in un unico polo tutti i servizi necessari”, Sonae Sierra vede nelle health court “cliniche dentistiche, oftalmiche, centro prelievi, osteopatia, cliniche veterinarie”, Finiper Canova ritiene rilevanti “dentista, analisi e screening”. Diventano così centri di aggregazione dove le persone ottimizzano il proprio tempo e trovando in un unico luogo l’opportunità di accedere ai trattamenti medici, dedicarsi alla cura del corpo, continuare lo shopping e ristorazione. Con il Medtail si assiste a una entusiasmante trasformazione degli spazi, un vantaggio per il pubblico, i landlord, i retailer e per l’industria sanitaria italiana.

IL MEDTAIL IN FRANCIA, GERMANIA E BELGIO
Dal 2017 Reno Your Retail Partners fa parte di Tirca, un network di diciassette società che si occupano di consulenza retail e real estate in tutto il mondo. È stata inviata la survey sul Medtail ai partners europei, così da avere delle evidenze sul fenomeno anche nei loro mercati. Prime Consulting racconta che in Germania, per ora solo un centro commerciale sta pensando di inserire servizi di Medtail, ma unicamente perché la struttura ha molte vacancy e un ridotto numero di footfalls. Non tanto diversa la panoramica presentata da Ceusters in Belgio, dove l’offerta Medtail è quasi inesistente nelle destinazioni commerciali perché i landlords si dimostrano ancora scettici, ma la situazione potrebbe evolvere nei prossimi due anni. Come ci spiega Up!Real Estate in Francia i servizi che offrono trattamenti medici sono presenti in centri commerciali e nel travel retail, soprattutto con centri medici, audiometrici e cliniche dentali, anche per soddisfare le richieste – aumentate durante la pandemia – di assistenza sanitaria dei cittadini. Anche le proprietà hanno compreso che chi frequenta le strutture non si limita più al solo shopping e che i clienti scelgono il proprio centro “di fiducia” anche per l’intrattenimento, la cultura e la sanità.

 

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